（原标题：卖一个少一个，杭州买家赶限价“末班车”，中产疯抢千万级楼盘天盈资本，中签率低至8.13%）
本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
“社保大战”再现杭州楼市。
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4月26日，杭州主城区的楼盘潮语映月轩最后一期开盘，一共1154户家庭按照摇号顺序选房，争抢仅有的160套房源，整体中签率为13.86%，为开盘以来的最低，普通家庭的中签率更是仅有8.13%。
最终，潮语映月轩在排到349号时宣告售罄，超过800人出局。有着228个月缴纳记录的李明，“全勤打卡”潮语映月轩的6次开盘，这一次，他拿到的选房序号在600开外，又一次与心仪房源失之交臂，无奈感慨：“现在买房不是你买房子，而是房子选你”。
在杭州，均价5.2万元/平方米的潮语映月轩属于高端改善项目，此次出售的房源过半总价达到千万级别，中产们却没有因为价格而产生丝毫犹豫。由于预登记阶段过于火爆，报名的家庭数量与公开销售房源数之比大于10:1，潮语映月轩触发了“社保机制”，需要按照社保缴交累计月数从高到低排序确定入围名单，然后再进行摇号确定选房顺序。
结果显示，高层次人才家庭和无房家庭全部入围，而入围的普通家庭最低社保月数为164个月，这也就意味着，杭州的一个普通家庭要缴足将近13.67年的社保，才能获得在潮语映月轩的买房资格。
潮语映月轩位于上城区的钱江新城二期，这里是杭州的热门购房板块。今年以来，钱江新城二期出现了2次“拼社保”的楼市盛况，均由潮语映月轩创下，第一次发生在3月，这也是今年杭州的首个“拼社保”楼盘。
今年的杭州楼市宛如踩下加速踏板，呈现一路狂飙之势，由于报名人数远超房源数量，新房市场摇号不断，3至4月短短两个月间，更是上演了5次“拼社保”名场面，其中，萧山主城区的高端改善项目晴澜轩达到了杭州相关部门规定的顶格要求230个月。
杭州楼市上一次出现“顶格社保”现象，要追溯到去年10月，消失半年的“社保大战”，为何在此时骤然卷土重来？
卖一个少一个，杭州买房客抢赶限价“末班车”
“楼盘这么火爆，我确实没有想到”，李明对时代财经感慨道。作为杭州的改善型买家，李明从去年 10 月潮语映月轩首开追到如今收官天盈资本，6次开盘场场不落却次次“陪跑”，见证了这个楼盘一路走红的过程。
“前面4次（开盘）都是只有400至500人摇号，也不需要拼社保”，转折点发生在3月上旬，潮语映月轩启动第5次开盘报名，1217户家庭突然涌入登记系统，首次触发“社保机制”，这既是今年杭州的首个“拼社保”楼盘，也是钱江新城二期自2022年3月首个楼盘入市以来，第一次有楼盘触发“社保机制”。
李明购买潮语映月轩的决心很坚定，“我的生活、工作都在城东（新城），这个楼盘的位置很合适”，再综合考虑对居住的多项个人偏好，李明锁定了这个 “梦中情房”。
不过，李明看中潮语映月轩存在一个首要前提，那就是价格，这也正是该楼盘屡次开盘屡次摇号，最后发展到“拼社保”的原因。杭州即将全面开启不限价的新房市场，作为限价楼盘的“末班车”，潮语映月轩在价格上确实有一定优势，“以后都是不限价楼盘，价格肯定涨，细想下来，其实也不难理解为什么最近两次开盘都要‘拼社保’”，李明说道。
去年10月9日，杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》，宣布杭州全面取消新出让住宅用地设置新建商品房限价的要求，但已出让用地则按原有合同约定执行。
叠加此前杭州土拍恢复“价高者得”及其它购房利好政策的影响，从去年第四季度开始，杭州核心区域土拍市场“燃”了起来。进入2025年，房企在优质地块上的争夺战愈演愈烈，楼面价纪录不断被刷新。
3月28日，建发以34.35亿元的总价竞得西湖区蒋村地块，楼面价8.80万元/平方米创下单价历史新高。具体到潮语映月轩所在的钱江新城二期，今年3月拍出4.79万元/平方米的宅地，隔壁板块城东新城更是诞生5.07万元/平方米的新晋板块单价最高。
“面粉比面包还贵，限价房越来越少，潮语映月轩5.2万元/平方米的均价还是可以接受的”，眼见政策组合拳“发威”，改善型买家蔡文被激发了“斗志”。手握231个月社保记录，在去年12月潮语映月轩第四次开盘时遗憾“陪跑”，蔡文决定在最后一期返场再战。
地价上涨带动房价上涨的预期，杭州买家加速进入楼市。今年截至目前，杭州楼市已经出现了5次“拼社保”现象，其中，潮语映月2次，绿城玉澜月华1次，英冠绿城晴澜轩1次，杭铁万科云耀之城1次，而这四个楼盘均为杭州楼市为数不多的限价盘。
其中，萧山主城区的高端改善项目英冠绿城晴澜轩即将清盘，在4月11日推出最后28套联排别墅，备案总价介于1500至2000万元，吸引超过500户家庭预登记，直接触发“社保机制”，最终，普通家庭社保月数达到了杭州相关部门规定的顶格要求230个月，相当于要连续交近19.17年的社保才能抢到“入场券”。
止跌企稳预期明确，杭州一二手房量价齐升
时代财经留意到，引起买家抢购的并非全是历史遗留的限价楼盘。
4月23日，位于主城区滨江的不限价楼盘咏湖云庐公布第五次开盘的意向客户登记结果，一共239户家庭入围，争抢64套叠墅，整体中签率仅为26.78%。
值得一提的是，此次开盘的房源均价7万元/平方米，相比3月推出的叠墅均价上涨了2335元/平方米，房源面积介于230至345平方米，总价最高的一套超过2400万元。
根据中指研究院，自去年第四季度以来，杭州开盘楼盘的月度中签率明显走低，多个月份整体维持在40%以下，而去年第三季度的月度中签率介于40%至70%之前，这意味着市场信心在去年第四季度开始显著提高，买家积极入市，购房难度加大。
3月10日至4月6日期间，杭州（不含县及县级市，下同）一共开盘47次，需要摇号的有18次，摇号率38%，环比扩大6个百分点；参与登记的家庭共计1.22万组，平均中签率34.7%，环比下降了超过11个百分点，其中，10次中签率在20%以内。
“说到底就是（因为）大家对楼市止跌企稳的预期越来越明确，而且整个市场的趋势也很明确，一线城市已经止跌，二线城市也要开始了，不一定往上走，但至少往下的机会已经是不多了”，上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
4月16日，国家统计局发布数据显示，今年3月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，这也是自去年11月份以来一线城市新房价格连续4个月环比上涨；二手住宅销售价格环比由2月下降0.1%转为上涨0.2%。
二线城市仍然分化，整体新建商品住宅销售价格环比持平，与2月相同，二手住宅环比下降0.2%，降幅比2月收窄0.2个百分点。二线城市中不乏表现亮眼的城市，杭州方面，3月新建商品住宅销售价格环比涨0.5％，二手住宅环比涨1％，涨幅位列全国第一。
卢文曦指出，一季度杭州成交地价走高，尤其高地价打开了“大家对房价上涨的预期”，尤其民营房企参拍活跃度较高，更反映出市场对未来的信心。
根据中指研究院华东区域，一季度，杭州共计出让32宗宅地，成交金额高达595.1亿元，同比增长149.0%；成交楼面均价为28153元/㎡，平均溢价率43.2%，成交金额、楼面均价、溢价率均创2023年以来季度新高。其中，民企权益拿地金额占比41.6%，国央企占比31.6%，混合所有制企业占比22.2%。
跳出房地产的视角，卢文曦认为杭州市场表现不错也是“多方因素共振（的结果）”，除了一系列支持经济发展和引进人才的措施，“过年期间爆出‘杭州六小龙’，对推动经济、推动产业的作用还是蛮大的”，也加大了杭州对人才的吸引力，“大家对市场看好，所以购房热情也比较高”。
杭州楼市房价止跌回稳，成交量也在显著走高。根据克而瑞浙江区域，3月，杭州新房成交面积75.6万㎡，环比增加194%；杭州（除富阳区、临安区）共成交二手住宅1.22万套，环比大涨118.8%，创下历史新高。
卢文曦预期，在市场持续向好的发展趋势下，包括杭州在内的一线和强二线城市“基本上在今年能够看到市场的底部，原先处于下降通道，先到可能要换一个通道来走了”。
时代财经在采访过程中，感受到买家对楼市信心明显好转。一名持有顶格社保资质的潮语映月轩买家告诉时代财经，他之所以选择该楼盘，是因为“它算是杭州核心区域的核心资产”，虽然对房价的走势仍然有些迟疑，但他还是决定买房。
（应受访者要求天盈资本，文中李明、蔡文均为化名）
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